Woningbouw Holsblokkenweg in Westbroek

Voor Westbroekse starters op de woningmarkt is het lastig om een betaalbare woning te vinden in de kern Westbroek. Er is vooral behoefte aan goedkope koopwoningen.

Om aan deze wensen tegemoet te komen wil de gemeente woningbouw realiseren aan de Holsblokkenweg met een vrij op naam prijs van maximaal € 200.000,-.

De gemeente De Bilt was voornemens om met Woonstichting SSW een gelijkwaardig project te realiseren als in 2012 aan de overzijde van de Holsblokkenweg is opgeleverd. Helaas zijn de gemeente en Woonstichting SSW niet tot overeenstemming gekomen. De gemeente wil nu een alternatief woningbouwprogramma realiseren. Niet in de sociale huur maar in de goedkope koop, om daarmee aan te sluiten bij de wensen van de inwoners van Westbroek.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 12 juni jl. de uitgangspunten voor deze ontwikkeling vastgesteld.
De opgave is de realisatie van 5 koopwoningen voor starters uit de kern Westbroek. De kern Westbroek kent een woningvoorraad met gemiddeld gezien een hoge WOZ-waarde. Dit betekent dat het voor jongeren lastig is een betaalbare woning in Westbroek te vinden. Er is met name behoefte aan goedkope koopwoningen, huurwoningen zijn minder in trek in deze kern. Voor het behoud van de leefbaarheid en vitaliteit van de kleine kern is het belangrijk jongeren vast te houden.

Het realiseren van goedkope koopwoningen voor Westbroekse starters met een vrij op naam prijs van maximaal € 200.000 komt tegemoet aan de wensen van de inwoners uit Westbroek. Belangrijk is dat het grondgebonden woningen zijn waarvan de waarde op moment van oplevering gelijk is aan de marktwaarde, zodat naar verwachting de woning de komende jaren voor de doelgroep blijft behouden. Alleen dan kunnen we borgen dat de woningen bijdragen aan de opbouw van de woningvoorraad van Westbroek.

Voor hoofdopzet van het nieuw te realiseren plan is de onderlegger van het slagenlandschap leidend. De typologie (goedkope koopwoningen) sluit aan bij die van het plan van Hertzberger en die van de rijtjes er tussenin. Ook de ruimtelijke opzet van het nieuwe plan sluit aan bij de omgeving en dan met name bij de opzet van de tegenover gelegen rijtjes.

Ook hier zullen de woningen op korte afstand van de rijbaan gebouwd worden en is de nokrichting parallel aan de straat. De kap refereert ook hier aan de agrarische context en de vorm van een kapschuur in het bijzonder. Om enige differentiatie in de buurt aan te brengen, kan in materiaal- en kleurgebruik en qua gevelindeling op een eigentijdse manier worden afgeweken van de bestaande woningen. De detaillering van het plan blijft echter eenvoudig maar verzorgd, net als in de omgeving. Historiserende architectuur, toepassing van ornamenten en zaken als erkers ed. past hier niet bij.

Bebouwing

In bebouwing wordt aansluiting gezocht bij de omliggende blokken. In het bijzonder bij het tegenover gelegen blok. Bij het opstellen van dit document is uitgegaan van een beukmaat van 4,80 meter per woning. Wanneer dat (financieel) haalbaar is, mag deze beukmaat ook breder worden (bijvoorbeeld 5,10 meter). Bij de uitwerking van de hoofdopzet van het plan worden minimaal de volgende criteria in acht genomen.

Architectuur

  • Eenvoudige hoofdopzet, vormgeving, detaillering en kleurgebruik, aansluitend bij omgeving
  • Het blok is vormgegeven als één geheel. Individuele woningen zijn herkenbaar, maar architectuur, kleur- en materiaalgebruik is eenduidig. Beperkte variatie in gevelindeling is mogelijk
  • Horizontale geleding gevel
  • Toepassing overstek aan voorzijde woningen
  • Duurzame materialisering en detaillering. Geen (kunststof) beplating

Welstand

Er dient voldaan te worden aan de Welstandsnota De Bilt, december 2013. Het plan valt in het welstandsgebied ‘planmatige woonwijken’, niveau ‘welstandsvrij’. Het welstandsvrije beleid is echter niet van toepassing wanneer plannen afwijken van het geldende bestemmingsplan zoals hier het geval is. Voor deze gevallen voorziet de welstandsnota in criteria.

Duurzaamheid

Conform het actuele beleidsambitieniveau van de gemeente voor duurzaam bouwen zoals door de gemeenteraad op 26 mei 2016 is vastgesteld, moeten nieuwbouwwoningen duurzaam zijn op het ambitieniveau ‘voortvarend’. De ambitie voortvarend betekent een forse, maar realistische uitdaging voor de markt en gemeente. Dit niveau gaat een flinke stap verder dan de huidige regelgeving en de autonome ontwikkeling. Bij dit ambitieniveau past streven naar Nul-op-de-meter woningen.

De gemeenteraad heeft 20 april 2017 besloten stapsgewijs de woningen (bestaand en nieuw) van het aardgas te krijgen. Hiervoor is een routekaart voor het proces vastgesteld.
In het licht van deze duurzame ambities vraagt de gemeente in de bouwplannen voor deze locatie dat twee duurzaamheidseisen worden ingevuld (minimumeisen):

  1. de woningen hebben geen aardgasaansluiting; aardgasloze woningen dus
  2. de woningen hebben een GPR Gebouw score van gemiddeld tenminste een 8 met op de pijler ‘energie’ van minimaal een 9, op de pijler ‘levensloopbestendigheid’ minimaal een 8 en op de pijler ‘milieu’ minimaal een 7. De marktpartij moet dit bij zijn inzending onderbouwen door een toetsbare GPR-berekening .

Het hemelwater moet afzonderlijk worden afgekoppeld op de achter de locatie gelegen watergang. Vuilwater gaat via de bestaande riolering onder de straat.

Referentiebeeld 'Kapschuurwoningen' aan overzijde.

Referentiebeeld ‘kapschuurwoningen’ aan overzijde

Trapveldje

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich het enige openbare trapveldje van Westbroek. Behoud van dit trapveld is gewenst. Het nieuwe plan blijft daarom buiten de contouren van het trapveld.

Hondenhalte

Op de planlocatie zelf bevindt zich momenteel een grasveld met een hondenuitlaathalte. Behoud van de hondenuitlaathalte op deze locatie is niet mogelijk in combinatie met de realisatie van het plan, het benodigde parkeren en behoud van het trapveldje. Deze zal verplaatst worden.

Ontsluiting

De gehele buurt rondom het plangebied is op slechts twee plekken ontsloten op de ontsluitingswegen van Westbroek. Aan de noordzijde sluit de Kleppermanweg aan op de Kerkdijk. Aan de oostzijde sluit de Schutmeestersweg aan op de Burgemeester Huydecoperweg. De Holsblokkenweg sluit direct aan op beide wegen. Zowel de woningen als de parkeerplaatsen/parkeerkoffer worden direct ontsloten aan de Holsblokkenweg.

Parkeren

Bij de realisatie van 5 woningen moeten als gevolg van deze norm 10 extra parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Op de locatie van het plan bevindt zich een parkeerstrook met daarin 7 parkeerplaatsen. Deze parkeerstrook kan niet gehandhaafd worden in het plan. De parkeerplaatsen moeten een nieuwe plek krijgen. In totaal moet er in beginsel daarom een parkeervoorziening voor 17 auto’s gerealiseerd worden.

In aanvulling op de norm is ook feitelijk geteld naar de bezetting van de bestaande parkeerplaatsen in de omliggende openbare ruimte. Dit is op verschillende tijdstippen op verschillende dagen gedaan. De maximale bezetting is 15 auto’s op 22 bestaande parkeerplaatsen. Hieruit blijkt dat er een overcapaciteit is van 7 parkeerplaatsen. Het is verdedigbaar deze toe te rekenen aan de nieuwe parkeervraag van 17. Dit betekent dat er per saldo 10 nieuwe parkeerplekken gemaakt moeten worden in de nieuwe parkeerkoffer. Kijkend naar het verkavelingsmodel is de voorkeur om een nieuwe koffer van 14 parkeerplaatsen te maken direct zuidelijk grenzend aan de woonkavel. Vooralsnog handhaven we ook de 3 bestaande dwarsparkeerplaatsen langs de weg. Dit geeft een logischer en rustiger beeld.

Tijdens de bouw is het de bedoeling dat de aannemer zijn keten en busjes op eigen terrein (de brutokavel) situeert op de plek van de nieuwe parkeerkoffer en dat niet wordt geparkeerd op de omliggende openbare parkeerplaatsen. De buurt mag geen overlast ondervinden van de aannemersbusjes.

Tijdens de bouw van de woningen vervallen ook de 7 bestaande dwarsparkeerplaatsen. Dat betekent dat tijdens de bouw de overcapaciteit van 7 geheel komt te vervallen en het is dan zaak alle andere bestaande parkeerplaatsen te handhaven (inclusief de 3 dwarsparkeerplaatsen naast de nieuwe koffer, die in de woonrijp situatie vervallen).

Erf

Erfafscheidingen in de voortuin in de vorm van een lage haag (maximaal 1 meter hoog, bijvoorbeeld in de vorm van een beukenhaag);
Groene erfafscheidingen in de achtertuinen waar deze grenzen aan de openbare ruimte (maximaal 2 meter hoog).
Achter de woningen dient een achterpad te worden gerealiseerd ten behoeve van het onderhoud van de aangrenzende sloot.

Inrichting openbare ruimte

De huidige inrichting van de openbare ruimte rond de Holsblokkenweg is sober en functioneel. Het trapveld is het enige trapveld in heel Westbroek. Aan de andere kant ligt één van de weinige speelplekken van het dorp. De Holsblokkenweg is daarom een waardevolle plek voor het dorp, met name voor de jeugd. Bovendien maakt het groen volgens het groenstructuurplan hier deel uit van de hoofdstructuur beplanting van Westbroek. De sobere inrichting maakt de Holsblokkenweg echter geen prettig verblijfsgebied. Door het toevoegen van enkele eenvoudige groene elementen in de openbare ruimte kan dit verblijfsgebied een positieve impuls krijgen:

  • Toevoegen knotbomen langs sloot

Het stedenbouwkundig plan van de buurt is sterk gebaseerd op de oorspronkelijke agrarische ondergrond van het slagenlandschap. De bebouwing en wegen volgen de richting van het landschap en op de oorspronkelijke perceelgrenzen liggen nog een aantal sloten. De sloot ten westen van de Holsblokkenweg is nog duidelijk herkenbaar. Door langs de oevers van de sloot knotbomen aan te planten wordt dit landschapselement versterkt. Geadviseerd wordt de toepassing van gebiedseigen soorten als els of wilg met een plantafstand van circa 6 meter. Aan de westzijde van de sloot kan eventueel een onderbegroeiing worden toegepast om het geheel aantrekkelijker te maken. Aan de oostzijde van de sloot blijft dan voldoende ruimte om vanaf het trapveld onderhoud aan de sloot te plegen tussen de bomen door.

  • Aanpassen oevers sloot

De huidige sloot bevat een beschoeiing over de volledige hoogte van de oever. Waar mogelijk is het wenselijk deze beschoeiing te verlagen waarbij het deel van de oever boven de beschoeiing wordt voorzien van een klein talud. Hiervoor is reeds een beperkte breedte beschikbaar buiten het bestaande hek van het trapveld. Het talud kan bijdragen aan zowel de veiligheid (uit klimmen) als de natuurwaarden van de sloot.

  • Toevoegen laanbeplanting Holsblokkenweg

Direct langs de Holsblokkenweg staat het hek van het trapveld. Dit hek kan relatief eenvoudig 1,50 meter verplaatst worden. Het trapveld wordt hiermee versmald, maar houdt een acceptabele maat. Aan de andere kant van het hek ontstaat vervolgens ruimte voor een laanbeplanting. Deze laanbeplanting versterkt eveneens de beleving van het slagenlandschap. Geadviseerd wordt een beplanting van Eik of Linde met een onderlinge plantafstand van 7,50 tot 10,00 meter.

  • Haag parkeerkoffer

Elders in de omgeving zijn voortuinen en parkeerkoffers ingepast met een lage beukenhaag. Het ligt voor de hand om ook de nieuwe parkeerkoffer op deze wijze landschappelijk in te passen. Rondom de parkeerkoffer wordt een ruimte van circa 1 meter vrijgehouden voor de aanplant van deze haag.

Waar mogelijk wordt bij bovenstaande ingrepen en eventuele overige aanpassingen in de inrichting van de openbare ruimte aangesloten bij het Handboek Inrichting Openbare Ruimte van Gemeente De Bilt.

Impressie van de omgeving (grafische weergave)

De gemeente gaat de komende tijd een aanbestedingsprocedure doorlopen om een marktpartij te selecteren voor realisatie van de woningen. Naar verwachting zal vóór de zomer van 2017 bekend zijn welke aannemer de opdracht krijgt voor de bouw.

Sharita Lachman
Assistent projectleider
s.lachman@debilt.nl
T   030 - 228 91 22